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Alejandro Bosqued, lidera un equipo multidisciplinar de arquitectos e ingenieros con formación en sostenibilidad y dirección y administración de empresas, que ofrece servicios relacionados con la sostenibilidad en arquitectura y edificación, que van desde el análisis de viabilidad de una operación inmobiliaria, hasta el desarrollo y finalización de la misma.
En nuestro equipo contamos con profesionales con especialización en Máster en Dirección de Empresas Inmobiliarias – MDI, MBA, expertos en sostenibilidad en edificación, certificadores medioambientales y el resto de profesionales habituales en una empresa de servicios de arquitectura.
aBn es la marca personal de Alejandro Bosqued Navarro, Dr. arquitecto por la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid y MBA por ESADE.
aBn auna todas las actividades que desarrolla Alejandro Bosqued a nivel profesional:
• La consultoría en Sostenibilidad en edificación y arquitectura a través de la marca comercial 0EC – Zero Energy Consumption – www.0ec.es
• La teoría y práctica del proyecto de arquitectura a través de la marca comercial ammaarquitectura – arquitectura moderna y medio ambiente www.ammaarquitectura.com
• El análisis, gestión y desarrollo rentable de inversiones inmobiliarias desde una perspectiva de inversión financiera, en misión completa o por fases individuales
• La docencia e investigación desarrolladas en la Universidad Politécnica de Madrid, Universidad Rey Juan Carlos y la Universidad Nebrija
La Due Diligence Técnica en edificación es un proceso de evaluación exhaustiva que se lleva a cabo antes de la adquisición, venta, financiamiento o desarrollo de un proyecto inmobiliario. Este proceso tiene como objetivo identificar y evaluar los riesgos y oportunidades técnicas asociadas con la propiedad o el proyecto. En el contexto de la edificación, la Due Diligence Técnica se centra en aspectos técnicos, constructivos y operativos del inmueble. Aquí hay algunos elementos que suelen considerarse durante este proceso:
1. Inspección de la propiedad: Realización de inspecciones detalladas del edificio para evaluar su condición física, identificar posibles problemas estructurales, de instalaciones y otros aspectos relacionados con la construcción.
2. Revisión de documentación técnica: Análisis de planos, especificaciones, permisos de construcción, informes de inspección previos y otros documentos relacionados con el diseño y construcción del edificio.
3. Evaluación de la infraestructura y sistemas: Revisión de la eficiencia y estado de los sistemas mecánicos, eléctricos, fontanería, calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC), así como la infraestructura en general.
4. Análisis de riesgos medioambientales: Investigación de posibles riesgos medioambientales asociados con la ubicación de la propiedad, como contaminación del suelo, presencia de materiales peligrosos, etc.
5. Estudio de cumplimiento normativo: Verificación de que la construcción cumple con los códigos y normativas locales, regionales y nacionales, así como la identificación de posibles problemas de conformidad.
6. Análisis de costos de operación y mantenimiento: Evaluación de los costos de operación y mantenimiento del edificio, incluyendo la eficiencia energética y las posibles mejoras necesarias.
7. Revisión de contratos y acuerdos: Examinar contratos de construcción, garantías, contratos de arrendamiento, acuerdos de servicios públicos y otros documentos legales relacionados con la propiedad.
8. Análisis de rendimiento financiero: Evaluación de la rentabilidad y el rendimiento financiero del proyecto, teniendo en cuenta los costos de construcción, operación y mantenimiento.
La Due Diligence Técnica ayuda a los potenciales inversores, compradores o financiadores a tomar decisiones informadas al proporcionar una comprensión completa de los aspectos técnicos y operativos de una propiedad o proyecto de construcción. Este proceso es crucial para minimizar riesgos, evitar sorpresas no deseadas y garantizar una transacción exitosa.
Principalmente dirigidas a profesionales o clientes que necesiten implementar criterios de sostenibilidad en proyectos de arquitectura que ya estén desarrollando. Si bien lo ideal es comenzar la consultoría simultáneamente con la concepción del proyecto, también puede analizarse en diferentes fases de proyecto o construcción.
La sostenibilidad en la edificación se refiere a la práctica de diseñar, construir y gestionar edificios de manera que minimicen su impacto ambiental y promuevan la eficiencia energética, la conservación de recursos y la salud de los ocupantes. Aquí hay algunas prácticas comunes en sostenibilidad en edificación que son analizados y desarrollados en las consultorias que realizamos:
1. Eficiencia energética: Incorporar medidas de diseño para reducir la demanda energética así como estudiar sistemas adaptados a la nueva demanda para reducir el consumo de energía, como la instalación de sistemas de iluminación eficientes, aislamiento térmico adecuado, y el uso de tecnologías de calefacción, ventilación y climatización altamente eficientes.
2. Materiales sostenibles: Seleccionar materiales de construcción que sean duraderos, reciclables o biodegradables, y que tengan un bajo impacto ambiental en su producción y transporte y por tanto posibilidad de reutilización, recuperación o en su defecto reciclado.
3. Gestión del agua: Implementar tecnologías y prácticas que reduzcan el consumo de agua, como sistemas de recolección de aguas pluviales, dispositivos de bajo flujo, reutilización de aguas grises y paisajismo sostenible.
4. Diseño orientado al sitio: Planificar la ubicación y orientación de los edificios para aprovechar/protegerse al máximo de la radiación y la luz solar natural y reducir la dependencia de la calefacción, refrigeración e iluminación artificial.
5. Certificaciones sostenibles: Posibilidad de obteneción certificaciones de construcción sostenible, como VERDE (GBCe – www.gbce.es), Levels, DGBN, LEED, BREEAM o certificaciones locales equivalentes.
6. Gestión de residuos: Implementar prácticas para reducir, reutilizar y reciclar los residuos de construcción, y utilizar materiales que generen menos residuos durante su ciclo de vida.
7. Tecnologías verdes: Explorar y adoptar tecnologías innovadoras y ecoeficientes, como sistemas de energía renovable (paneles solares, aerogeneradores), sistemas de gestión inteligente de edificios, y tecnologías de construcción sostenible.
8. Conciencia y educación: Fomentar la conciencia ambiental entre los usuarios y operadores del edificio, proporcionando información sobre el uso eficiente de la energía, la gestión del agua y el mantenimiento sostenible a través de propuestas de revalorización y mejora de los activos inmobiliarios sobre los que se actúa.
En definitiva, la sostenibilidad en la edificación es fundamental para mitigar el impacto ambiental de la industria de la construcción, y del uso de los inmuebles, independientemente de su uso característico, con el objetivo de promover entornos más saludables y resislientes y mitigar el cambio climático.
El proyecto de arquitectura sostenible que ofrecemos, es la aplicación de los resultados de la consultoría en sostenibilidad al proyecto de arquitectura realizado en nuestro estudio. Esto implica una concepción integral que consigue un resultado final óptimo y mucho más integrado que cuando actúan diferentes equipos que necesitan apoyo en materia de sosteibilidad.
Por tanto un proyecto de arquitectura sostenible ofrece una serie de beneficios similares a los que recomienda la consultoría en sostenibilidad, tanto para el medio ambiente como para los usuarios y la comunidad en general. Estos proyectos están diseñados con el objetivo de reducir su impacto ambiental, utilizar eficientemente los recursos y crear espacios saludables y confortables. Aquí hay algunas características y beneficios típicos que ofrece un proyecto de arquitectura sostenible:
1. Eficiencia energética: Incorporación de estrategias bioclimáticas pasivas y activas con tecnologías para reducir la demanda energética, el consumo de energía y la integración de energías renovables, pudiendo llegar a conseguirse edificios productores de energía.
2. Gestión sostenible del agua: Implementación de tecnologías y prácticas que reduzcan el consumo de agua, como sistemas de recolección de aguas pluviales, reutilización de aguas grises, dispositivos de bajo flujo y diseño de paisajismo que requiera menos riego.
3. Selección de materiales sostenibles: Utilización de materiales de construcción con bajos impactos ambientales, preferiblemente reciclados, reciclables o de origen renovable. Se busca reducir la huella de carbono asociada con la producción y transporte de materiales, las emisiones de sustancias tóxicas como los componentes orgánicos volátiles COVs, y la posibilidad de reutilización futura de dichos materiales para alargar la vida útil una vez terminado el uso previsto inicialmente.
4. Diseño bioclimático: Orientación adecuada de los edificios, uso de técnicas de arovechamiento solar o sombreado, diseño de ventilación natural, aprovechamiento al máximo de la luz solar y la reducción de la dependencia de sistemas de climatización.
5. Calidad del aire interior: Enfoque en la mejora de la calidad del aire interior mediante la selección de materiales no tóxicos, ventilación adecuada y diseño que facilite la entrada de aire fresco.
6. Espacios verdes y biodiversidad: Integración de áreas verdes, jardines y espacios exteriores para promover la biodiversidad y mejorar la calidad del entorno.
7. Reducción de residuos de construcción: Estrategias para minimizar los residuos generados durante la construcción y la vida útil del edificio, así como la promoción del reciclaje y la reutilización de materiales.
8. Conciencia social y comunitaria: Inclusión de aspectos sociales y comunitarios en el diseño, como la accesibilidad universal, la promoción de espacios inclusivos y la consideración del contexto cultural y social.
9. Certificaciones de sostenibilidad: Búsqueda de certificaciones reconocidas, como VERDE – GBCe (www.gbce.es) , LEED, BREEAM u otras, que validen y respalden el compromiso del proyecto con los principios de sostenibilidad.
10. Ahorro: La concepción integral de un proyecto de arquitectura sostenible permite que la inversión inicial sea la misma que la de un proyecto convencional, puesto que el proceso de concepción proyectual incluye desde el comienzo todos los factores a considerar, evitando modificaciones innecesarias de proyecto, soluciones constructivas y elección de materiales y sistemas. El objetivo es realizar el proyecto sostenible adaptado al presupuesto de partida, evitando desvíos y sobrecostes típicos en proyectos que se adaptan o modifican por falta de previsión inicial.
Así los proyectos de arquitectura sostenible generan ahorros importantes desde el inicio, gracias a la eficiencia en el uso de recursos, la reducción de costos operativos y la mayor durabilidad de los materiales.
En resumen, un proyecto de arquitectura sostenible busca equilibrar la eficiencia en el uso de recursos, la responsabilidad ambiental y la creación de espacios que mejoren la calidad de vida de los ocupantes y la comunidad circundante.
Concebimos la rehabilitación energética en el marco de la mitigación del cambio climático y la reducción de gases de efecto invernadero (GEI), que es una estrategia clave que la Unión Europea (UE) promueve para abordar los desafíos ambientales y mejorar la eficiencia energética en el sector de la construcción. Este enfoque busca reducir las emisiones de GEI asociadas con los edificios, que representan una parte significativa del consumo energético total de la UE. Aquí se detallan los aspectos principales de la rehabilitación energética en este contexto:
1. Renovación de envolvente: Un componente esencial de la rehabilitación es mejorar la envolvente del edificio, que incluye elementos de fachada (muros y ventanas), cubiertas y elementos en contacto con el terreno. Un aislamiento adecuado en la envolvente y la sustitución de ventanas por unas más eficientes en términos de transmitancia térmica y estanqueidad, contribuyen significativamente a reducir la demanda energética y la pérdida innecesaria de energía y, por ende, en conjunto con sistemas eficientes de climatización y producción de energía renoveble, las emisiones de GEI.
2. Eficiencia energética de edificios: La rehabilitación energética implica la aplicación de mejoras significativas en la eficiencia energética de los edificios existentes. Esto incluye la actualización de aislamiento, la instalación de sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC) altamente eficientes, así como la implementación de tecnologías inteligentes y renovables.
3. Energías renovables: La integración de fuentes de energía renovable, como paneles solares fotovoltaicos y sistemas de energía solar térmica, bombas de calor aerotérmicas o geotérmicas, es fundamental en la rehabilitación energética. Estas tecnologías permiten reducir la dependencia de combustibles fósiles y disminuir las emisiones asociadas.
4. Gestión inteligente de la energía: La implementación de sistemas de gestión de energía inteligentes contribuye a optimizar el consumo energético en los edificios. Esto implica el uso de tecnologías de control avanzadas para monitorear y ajustar la demanda de energía de manera eficiente.
5. Instrumentos financieros y apoyo: La UE ha implementado programas y fondos para apoyar la rehabilitación energética, incluyendo préstamos preferenciales a través del BEI, subvenciones y mecanismos de financiamiento que facilitan a propietarios e inquilinos la realización de mejoras eficientes desde el punto de vista energético.
6. Normativas y estándares: La UE ha establecido normativas y estándares específicos para la eficiencia energética de edificios, que incluyen requisitos de rendimiento energético y la obligación de realizar mejoras durante renovaciones importantes.
7. Impulso a la economía verde: La rehabilitación energética no solo contribuye a la mitigación del cambio climático, sino que también impulsa la creación de empleo y el desarrollo de la economía verde al fomentar la innovación y la adopción de tecnologías sostenibles.
La UE ha establecido metas ambiciosas para la rehabilitación energética en su estrategia para la reducción de emisiones y la transición hacia una economía baja en carbono hasta el año 2050. Estas iniciativas buscan transformar el parque de edificios existentes en construcciones más eficientes y sostenibles, contribuyendo así a alcanzar los objetivos climáticos y energéticos establecidos a nivel europeo.
En España, la gestión y justificación de subvenciones para la rehabilitación de edificios suelen seguir un proceso estructurado y están reguladas por normativas específicas. A continuación, se describen los pasos generales y las consideraciones importantes para la gestión y justificación de subvenciones para rehabilitación:
1. Identificación de Programas de Subvenciones:
– Identificar los programas de subvenciones disponibles a nivel local, autonómico y nacional para la rehabilitación de edificios. Estos programas pueden ser gestionados por entidades gubernamentales, municipios o comunidades autónomas.
2. Requisitos y Condiciones:
– Revisar los requisitos y condiciones específicos de cada programa de subvenciones. Estos requisitos pueden incluir criterios de elegibilidad, tipos de actuaciones subvencionables, límites de costos y plazos para la ejecución de las obras.
3. Solicitud de Subvenciones:
– Presentar una solicitud de subvención, siguiendo los procedimientos establecidos por la entidad gestora del programa. Esto puede incluir la presentación de documentación técnica, presupuestos detallados y otros requisitos específicos.
4. Evaluación y Aprobación:
– La entidad gestora evaluará las solicitudes según los criterios establecidos y aprobará aquellas que cumplan con los requisitos. En algunos casos, se puede requerir la presentación de informes técnicos adicionales.
Desarrollo de proyecto, Ejecución de Obras y Justificación:
0. Desarrollo de proyecto de arquitectura
– Dependiendo de la convocatoria, es proyecto es necesario antes o después de la solicitud de la subvención. El proyecto o memoria técnica (dependiendo del alcance de la actuación) es un documento imprescindible para poder acometer las obras necesarias.
1. Inicio de las Obras:
– Una vez aprobada la subvención, se puede proceder al inicio de las obras de rehabilitación. Es importante cumplir con los plazos y condiciones establecidos en la resolución de concesión de la subvención.
2. Supervisión Técnica:
– Durante la ejecución de las obras, puede ser necesario contar con la supervisión técnica de profesionales cualificados. Algunos programas de subvenciones requieren informes de seguimiento periódicos.
3. Facturación y Pago:
– Las facturas de las obras realizadas se presentan a la entidad gestora para su revisión y aprobación. Una vez aprobadas, se procede al pago de la subvención correspondiente. La entidad gestora puede solicitar documentación adicional, como certificados de obra.
4. Informe de Justificación:
– Al finalizar las obras, se presenta un informe de justificación que incluye la documentación necesaria para acreditar que las actuaciones subvencionadas se han ejecutado de acuerdo con lo establecido en la resolución de concesión.
5. Auditoría y Verificación:
– Algunos programas pueden requerir auditorías o verificaciones adicionales para asegurar que los fondos se hayan utilizado correctamente y que las obras cumplen con los requisitos establecidos.
6. Cierre del Expediente:
– Una vez que se completa la justificación y se verifica el cumplimiento de los requisitos, se procede al cierre del expediente de la subvención.
Es fundamental seguir cuidadosamente los procedimientos y requisitos establecidos por la entidad gestora de las subvenciones para garantizar una gestión adecuada y la correcta justificación de los fondos. Además, es recomendable contar con el apoyo de profesionales especializados en gestión de subvenciones y rehabilitación de edificios para asegurar el cumplimiento normativo y la eficiencia en el proceso.
Si bien nuestra preferencia es la rehabilitación de edificios frente a la construcción de edificios nuevos por responder a una serie de criterios que reflejan una perspectiva más sostenible y eficiente a nivel económico y en el uso de recursos como: Conservación del patrimonio y ubicaciones en núcleos urbanos consolidados, Ahorro de recursos, Reducción de residuos, Menor impacto en el entorno, Rapidez y menor coste, también podemos considerar propuestas de inversión inmobiliaria de obra nueva siempre que contemplen criterios de sostenibilidad.
Ofrecemos inversiones inmobiliarias centradas en activos que implican la rehabilitación integral de edificios desde un punto de vista exclusivamente financiero, de rentabilidad de operación, gestionando un proceso claro y transparente que va desde la localización del activo objeto de la inversión hasta la comercialización e incluso el mantenimiento y operación final, pasando por las fases de análisis de rentabilidad, incluyendo los flujos de caja necesarios, toda la gestión necesaria para la rehabilitación y revalorización del activo inmobiliario, es decir, la compra del activo, el proyecto de arquitectura y solicitud de las licencias preceptivas, pago de impuestos y tasas, gestión de la construcción, comercialización en venta o renta y finalización de la operación.
Todo ello implica la evaluación de los costos y beneficios asociados con la renovación completa de un edificio. Este enfoque va más allá de simples reparaciones o mejoras superficiales y se centra en la revitalización total del inmueble, abordando aspectos estructurales, sistemas, eficiencia energética y instalaciones y servicios generales. Aquí se destacan algunos aspectos financieros clave asociados con la rehabilitación integral de edificios:
1. Inversión inicial: La rehabilitación integral suele requerir una inversión significativa en comparación con las reparaciones más pequeñas. Esto puede incluir la actualización de instalaciones, la renovación de sistemas obsoletos, la mejora de la eficiencia energética y la modernización de espacios interiores y exteriores.
2. Análisis de costos y beneficios: Es crucial realizar un análisis detallado de los costos y beneficios asociados con la rehabilitación integral. Esto implica evaluar no solo los costos directos de la renovación, sino también los beneficios esperados, como ahorros a largo plazo en costos operativos, aumento del valor del inmueble y mejoras en la calidad de vida de los ocupantes.
3. Financiamiento: Explorar opciones de financiamiento para la rehabilitación integral es esencial. Pueden incluir préstamos hipotecarios específicos para renovaciones, incentivos gubernamentales, subvenciones y programas de eficiencia energética.
4. Rentabilidad de la inversión ( VAN, TIR, RPI): Una operación inmobiliaria tiene que ser viable especialmente en términos de Valor actual neto, ya que influyen muchos procesos y fases asociados al tiempo, que pueden reducir la rentabilidad de la inversión. Así mismo evaluamos otros conceptos financieros como la tasa interna de retorno y por último el retorno de la inversión fundamentales para evaluar la viabilidad financiera del proyecto.
5. Revalorización del inmueble: La rehabilitación integral implica una importante revalorización del inmueble, asociado habitualmente a la introducción en el mercado de un producto diferenciado que aporta un valor evidente que lo diferencia frente a la competencia creando un atractivo comercial.
6. Certificaciones sostenibles y incentivos fiscales: Obtener certificaciones de sostenibilidad puede no solo mejorar la eficiencia del edificio, sino también hacer que sea elegible para incentivos fiscales o subvenciones relacionadas con la sostenibilidad, lo que puede reducir el coste de la inversión y por tanto su rentabilidad.
8. Financiación de mejoras energéticas: Existen programas específicos que ofrecen financiación especial para mejoras energéticas, lo que puede ayudar a suavizar la carga financiera inicial y hacer que la rehabilitación integral sea más atractiva desde el punto de vista de la rentabilidad. Bancos como Deutche Bank, Unión de Créditos Inmobiliarios UCI, Banco Sabadell, Prodinamia y el Banco Europeo de Inversiones BEI
Es esencial llevar a cabo un análisis financiero exhaustivo y colaborar con profesionales, como arquitectos, ingenieros y consultores financieros, para tomar decisiones informadas y garantizar el éxito financiero de la rehabilitación integral de edificios.
Las ventajas de una inversión inmobiliaria de rehabilitación de un inmueble son:
1. Sostenibilidad ambiental: La rehabilitación de edificios existentes contribuye a la sostenibilidad ambiental al aprovechar las estructuras ya existentes y minimizar la necesidad de nuevos materiales de construcción. Esto ayuda a reducir la huella ecológica y los impactos ambientales asociados con la extracción de recursos naturales y la producción de nuevos materiales.
2. Conservación del patrimonio y ubicaciones en núcleos urbanos consolidados: Muchos edificios antiguos poseen un valor histórico, arquitectónico o cultural significativo. Optar por la rehabilitación permite preservar este patrimonio, conservando la identidad y la historia de una comunidad. La restauración de edificaciones emblemáticas también puede contribuir al revitalizar zonas urbanas.
3. Eficiencia energética: Como se indica en diferentes apartados de la web, la rehabilitación de edificios ofrece la oportunidad de mejorar la eficiencia energética mediante la actualización de sistemas y la implementación de tecnologías más avanzadas. Esto no solo reduce la demanda energética y el consumo de energía, sino que también contribuye a la mitigación del cambio climático al disminuir las emisiones de gases de efecto invernadero asociadas con la construcción de nuevos edificios.
4. Ahorro de recursos: Rehabilitar un edificio implica aprovechar la infraestructura existente, lo que reduce la necesidad de consumir grandes cantidades de nuevos recursos como madera, acero y otros materiales de construcción. Además, se evita la generación de residuos asociados con la demolición de edificios para la construcción de nuevos.
5. Reducción de residuos: La construcción de nuevos edificios genera una cantidad significativa de residuos, desde escombros de demolición hasta embalajes de materiales nuevos. La rehabilitación, al reutilizar la estructura existente, minimiza la cantidad de residuos producidos y contribuye a una gestión más responsable de los desechos de construcción.
6. Menor impacto en el entorno: La construcción de nuevos edificios a menudo implica la alteración del paisaje y la ocupación de nuevos espacios. La rehabilitación, al centrarse en las estructuras existentes, reduce el impacto en el entorno, promoviendo un desarrollo más sostenible y respetuoso con el entorno.
7. Rapidez y menor costo: En muchos casos, la rehabilitación de edificios puede ser más rápida y económica que la construcción de nuevos. La estructura ya está en su lugar, lo que permite realizar las mejoras de manera más eficiente y con menores costos de mano de obra y materiales.
En resumen, la preferencia por la rehabilitación de edificios sobre la construcción de nuevos refleja un enfoque más equilibrado y sostenible en el desarrollo urbano, preservando la herencia cultural, reduciendo el impacto ambiental y promoviendo el uso eficiente de recursos.